當前位置:網站首頁 > 律師學院 > 理論研究 >

理論研究

News

淺析房地產破產企業 關于取回權糾紛的法律適用

作者:崔蒙蒙   日期:2017-10-29 10:19   點擊:

內容摘要:從房地產開發企業的運營資金構成來看,建設工程項目的開發資金主要來源于銀行抵押貸款、商品房預售定金或首付款、建設工程施工人墊付的工程款、民間借貸資金等。實際操作中,為確保資金鏈的連續性,企業一般采取“以房抵債”的方式“消化”對外債務,確保企業現金持有量以維持正常經營的同時減緩矛盾,這就會造成各方利益主體對在建工程房屋享有一定的債權請求權甚至物權請求權,一旦企業進入破產重整程序,取回權會成為各方利益主體主張權利的重要法律依據。本文將著重論述房地產企業重整過程中,取回權在司法審判中的法律適用進而論證法律適用的合理依據,以期在房地產企業重整中取得良好的法律適用與社會維穩效果。

關鍵詞:房地產企業;取回權;重整

嚴格意義上來講,取回權包括一般取回權與特別取回權,依據我國現行《破產法》的法律規定,特別取回權僅指出賣人取回權,即人民法院受理破產申請時,出賣人已將買賣標的物向作為買受人的債務人發運,債務人尚未收到且未付清全部價款時,出賣人所享有的可以取回在運途中的標的物的權利。對此法律的具體規定筆者認為并無其他爭議,本文僅對一般取回權及現行《中華人民共和國企業破產法》(以下簡稱《企業破產法》)第三十八條規定的取回權加以論述。


一、購房人取回權概述

(一)購房人取回權的概念

根據現行《企業破產法》規定,所謂取回權,是指當管理人接管的債務人財產中有他人財產時,該財產的權利人享有不依破產程序取回其財產的權利。取回權人對其享有權利不屬于債務人的財產,可以直接通過管理人取回,也可以訴訟方式取回,故,取回權是實體法上的請求權而非訴訟法上的形成權。購房人的取回權則主要是指由開發商及債務人占有,不屬于債務人財產的商品房,購房人可以通過管理人主張房屋交付并辦理過戶登記手續的權利。

(二)購房人取回權的法律特征

結合現行法律規定與法學界理論探討,筆者對取回權總結出四大特點:(1)除外性:取回權的對象是破產財產之外不屬于債務人所有的財產,例如基于保管、加工承攬、倉儲、借用等合同關系或法定事由如無因管理等占有的其他人的財產;(2)物權性:權利人享有取回權的前提是其對取回標的享有所有權或他物權,發生依據只能是物上請求權而非債權請求權;(3)時限性:權利人只能在人民法院受理破產申請之后破產財產變價方案或重整計劃草案等提交債權人會議表決前主張取回權,否則應“承擔延遲行使取回權增加的相關費用”;(4)非程序性:權利人行使取回權取回的是自己的財產,該權利的行使并不通過破產程序,而是直接向管理人主張或這通過訴訟取得。


二、購房人行使取回權的具體法律分析

司法實務中,購房人不僅包括嚴格意義上的居住用房消費者、投資購房人(下文稱其為普通購房人),還包括因民間借貸關系“以房抵債”的購房人、因建設工程施工產生的工程款“以房抵債”的購房人(下文稱其為“以房抵債”購房人)等,各類情形不同,各權利人是否享有取回權,在什么情形下享有取回權均在下文分析。

(一)普通購房人取回權的法律分析

1、未付清全部房款的普通購房人的權利

根據《企業破產法》第十八條,管理人對破產申請受理前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同有權解除或者繼續履行,對于未付清全部房款的購房人。筆者認為,管理人出于對全體債權人的統籌考慮,決定是否繼續履行破產企業與購房人之間的《商品房買賣合同》,如果合同解除,購房人當然不享有取回權,只能以普通債權人的身份向管理人申報債權;如果合同未解除,此處應區別消費購房與投資購房的不同。

根據2015年最高人民法院《關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》(法釋[2015]10號)第二十九條,該規定的適用對象為購買商品房用于居住的消費者,其名下無其他用于居住的房屋,且已支付的房款超過合同約定價款的50%。該條規定是不動產登記產生物權的例外,筆者認為,立法者的意圖側重于維護消費者的權益,《企業破產法》的宗旨之一在于權衡債權人的利益,維護社會穩定,與該法釋義宗旨并不沖突,故管理人若沒有解除合同,消費者購房且已支付超過50%以上房款對價的,購房人享有取回權,反之,為投資購房(包括第二套居住用房與投資商用房)即使支付超過50%以上購房款的,依然不享有取回權。

2、已付清全部房款的普通購房人的權利

因購房人已付清全部房款,管理人對該購房合同不再享有解除權,舉輕明重,前述意義上的消費者當然享有取回權,但是對于其他購房人而言是否享有取回權還要綜合考慮其是否進行了不動產預告登記并結合取回權的基本特征來論證。

預告登記賦予債權人預期物權請求權的效力,嚴格來講其權利順位先于抵押權,這就涉及別除權與取回權是否在同一特定物上產生沖突的問題,換個角度來說,取回權的標的是在破產財產之外,而別除權的主張對象為設有抵押權的破產財產,出于對物權效力的保護,筆者認為取回權的應在別除權之前。另外,取回權的基本特征之一是物權性,權利人享有取回權的前提是其對取回標的享有所有權或他物權,發生依據只能是物上請求權而非債權請求權,前述特定條件下的消費者購房之所以享有取回權是有相關法律的例外性規定為依托,而其他購房因其具有投資性,也無相關法律的特別規定,筆者認為此種情況下的購房人不享有取回權。

(二)“以房抵債”購房人取回權的法律分析

房地產開發企業在實踐操作中,為減少現金量的需求或減輕償還借款的壓力,往往以“以房抵債”的方式“消化”對外債務,吸引工程承包人及時墊資,這就產生了大量的“以房抵債”購房人。

根據《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十四條,當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保,借款到期后借款人不能還款,出借人請求履行買賣合同的,人民法院應當按照民間借貸法律關系審理,并向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的,人民法院裁定駁回起訴。《中華人民共和國物權法》第一百八十六條規定:“抵押權人在債務履行期屆滿前,不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有”的禁止流押條款可直接認定此類購房人與破產企業簽訂的商品房買賣合同無效,因民間借貸關系簽訂的《商品房買賣合同》無效,該類購房人對所“購”房產不享有債權請求權,當然也不享有取回權。

最高人民法院《關于建設工程價款優先受償問題的批復》(法釋[2002]16號)第一條:人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中,應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定,認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權,明確了建設工程的優先受償權,工程價款優先受償權優于抵押權和其他債權。對此類購房人應剖開現象看本質,其一非消費者,二非物權請求權人,在破產程序中其完全可以建設工程的優先受償權主張其優于其他債權的清償順序,筆者認為,除在企業進入破產或重整程序前已執行完畢的,因建設工程施工產生的工程款“以房抵債”的購房人對其所“購”房產均不享有取回權。


三、結語

因房地產開發項目的復雜性,房地產企業的破產、重整需綜合考慮多種因素,故司法實務中,對取回權的法律適用既要考慮對購房人合法權益的保護,又不能過度適用,現實情況中很多重整企業在建工程的幾乎所有房產均因各種原因對外簽訂《商品房買賣合同》,如果不能嚴格界定取回權的適用,將直接導致在建工程被瓜分,企業重整將毫無意義。


參考文獻:

1. 許德風:《破產法論》,北京大學出版社2015年版,第209頁。

2. 參見王欣新:《破產法理論與實務疑難問題研究》,中國法制出版社2011年版。

3. 辛正郁:“物權法實施過程中應當注意的若干重要問題”,載《法律適用》2014年第10期。

4. 滕恩榮:“商品房預售合同登記備案不具有物權公示效力”,載《人民司法》2013年第10期。

5. 最高人民法院民事審判第一庭編著:《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》,人民法院出版社2015年版。

6. 最高人民法院關于企業破產法司法解釋理解與適用 [破產法解釋(一)破產法解釋(二)],人民法院出版社2017年版。

分享 :
  • 電話:0537-2381116
  • 傳真:0537-2385556
  • 郵箱:[email protected]
  • 地址:濟寧市洸河路60號天工大廈7-8樓
© 1999-2019 山東文思達律師事務所 版權所有魯ICP備17044230號-1
今天河南快三开奖结果一定牛